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弊社の見守りサービスをご利用頂くと、入居者が自宅で亡くなった場合であっても早期に発見する事が出来ますので、アパートの事故物件化を防いだり、その後の負担を軽減する事が出来ます。一方で人が亡くなった際には大家さんとしては様々な対応が必要になります。

これまでの不動産経営においては、一人暮らしの方であっても保証人や遺族が後始末をしてくれる前提で経営されていたかと思います。しかし民法改正で保証人の責任範囲は限定されますし、少子高齢化に伴って遺族がいない場合も多くなっています。

何の準備もなく、孤独死が発生してから事後対応すると負担は非常に大きいので孤独死が発生するとどうなるのか、事前に出来る対応は何かを考えてみました。（実際に対応される際には法律の専門家にご相談下さい。）

通常孤独死が発生すると次のような流れで対応されるのではないでしょうか。

  1. 近所の通報などで管理会社や大家さんが異常を把握
  2. 親族の駆け付けが可能であれば、親族が確認。出来ない場合は管理会社や大家さんが警察を伴って入室・確認
  3. 遺体を発見
  4. 警察が現場で事件性の有無を確認し、その後、遺体を運び出し。
  5. 遺体の身元確認。確認後、室内の清掃

ここまでの流れは概ね同じかと思いますが、これ以降の流れは遺族がいるかどうかや相続の状況などによって大きく変わります。

  1. 遺族と賃貸借契約の終了手続きや原状回復について協議　→　まとまれば退去清算
  2. 相続人が不明。もしくは遺族が相続放棄した場合
    1. 遺体の状況が良く身元が分かれば大家さんが自治体に死亡届を提出。遺体の状況が悪い場合は行旅死亡人として対応される。（自宅などで本人と推測はできても、身寄りがないのでDNA鑑定で本人と断定できない）→弊社がある札幌ではこのように対応されるようです。
    2. 戸籍を調べ、全ての相続人を確認して相続してくれるかどうかを確認する。→相続者がいれば賃貸借契約の終了手続きや原状回復について協議　→　まとまれば退去清算
    3. 協議がまとまらず全員が相続放棄　→　この時点で残置物等を勝手に処分すると不法行為なるようです。
    4. 大家さんが裁判所に相続財産管理人の申し立てを行う。→　予納金が20万円～100万円程度必要なようです。
    5. 裁判所から選任された相続財産管理人（弁護士など）が相続人や亡くなった方の財産や負債等を確認する。
    6. 財産が残っていれば不払いの家賃や原状回復費用を清算する。

なんだか物凄く大変ですよね。相続人がいない場合、高額の予納金を納めて相続財産管理人を選定してもらうか、不法を承知で残置物を処分するのか、いずれにしても詰みの状態です。

次回はではどうやったら回避できるのかを考察したいと思います。